Ubezpieczenie w umowie najmu lokalu lub hali
Umowa najmu lokalu, biura czy hali magazynowej prawie zawsze zawiera rozdział o ubezpieczeniach. Wynika z niego, kto ubezpiecza budynek, kto nakłady i wyposażenie, kto ponosi skutki pożaru czy zalania – i czy ubezpieczyciel jednej strony będzie mógł żądać zwrotu odszkodowania od drugiej.
Opracowanie: redakcja Asevra · Aktualizacja:
Krótka odpowiedź
W typowym najmie komercyjnym wynajmujący ubezpiecza budynek (mury, instalacje, elementy stałe). Najemca ubezpiecza swoje nakłady na adaptację, ruchomości, towary oraz odpowiedzialność cywilną, w tym za szkody w wynajętym lokalu. Najemca, który oddaje lokal w stanie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania, odpowiada za to wobec wynajmującego (art. 675 Kodeksu cywilnego, KC), a po wypłacie odszkodowania ubezpieczyciel wynajmującego może dochodzić tej kwoty od najemcy (art. 828 KC) – chyba że umowa i polisa przewidują zrzeczenie się regresu.
Co mówi kodeks o obowiązkach stron najmu
Kodeks cywilny nie nakłada obowiązku ubezpieczenia przy najmie – ten wynika z umowy. Przepisy wyznaczają jednak, kto za co odpowiada, a to przekłada się na to, na kim spoczywa jakie ryzyko.
Z tych przepisów wynikają dwa praktyczne wnioski. Po pierwsze, jeśli budynek spłonie bez winy żadnej ze stron, wynajmujący nie musi go odbudowywać – a najemca traci lokal i nakłady. Po drugie, jeśli szkoda powstała z winy najemcy, najemca odpowiada za nią na zasadach ogólnych (art. 471 KC), także wobec ubezpieczyciela wynajmującego, który wypłacił odszkodowanie.
Podział ubezpieczeń między wynajmującego a najemcę
| przedmiot | kto zwykle ubezpiecza | rodzaj ochrony |
|---|---|---|
| budynek: konstrukcja, dach, instalacje, elementy stałe | wynajmujący | ubezpieczenie budynku firmy |
| nakłady najemcy: ścianki, podłogi, klimatyzacja, adaptacja | najemca (czasem wynajmujący po odbiorze) | ubezpieczenie mienia – nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym |
| wyposażenie, maszyny, sprzęt elektroniczny najemcy | najemca | ubezpieczenie mienia, maszyn i elektroniki |
| towary i zapasy najemcy | najemca | ubezpieczenie mienia – środki obrotowe |
| szkody w wynajmowanym lokalu wyrządzone przez najemcę | najemca | OC najemcy – klauzula w OC działalności |
| szkody osób trzecich (klienci, sąsiedzi) | obie strony – każda w swoim zakresie | OC działalności, OC zarządcy lub właściciela |
| utrata przychodu z czynszu | wynajmujący | utrata czynszu – rozszerzenie polisy budynku |
| przerwa w działalności najemcy | najemca | utrata zysku |
Wynajmujący i najemca często ubezpieczają w tym samym budynku różne interesy. Gdy jednak obie strony ubezpieczają ten sam przedmiot od tego samego ryzyka i w tym samym czasie (np. nakłady, które po odbiorze stają się częścią budynku), a łączne sumy przewyższają jego wartość, może dojść do podwójnego ubezpieczenia. Odszkodowanie nie może wtedy przekroczyć szkody, a ubezpieczyciele odpowiadają w proporcji do swoich sum (art. 824¹ § 2 KC). Dlatego w umowie najmu warto od razu ustalić, kto ubezpiecza nakłady i od kiedy.
Szukasz ubezpieczenia dla firmy?
Wskaż rodzaj ubezpieczenia i podaj dane kontaktowe. Formularz wypełnisz w kilka minut.
Regres ubezpieczyciela wynajmującego
Najważniejszy dla najemcy jest mechanizm z art. 828 KC: z dniem zapłaty odszkodowania roszczenie poszkodowanego wobec sprawcy przechodzi na ubezpieczyciela. Jeśli pożar wywołał wadliwy czajnik w biurze najemcy, ubezpieczyciel wynajmującego zapłaci za odbudowę, a potem może żądać zwrotu od najemcy. To ryzyko może objąć OC najemcy w granicach sumy gwarancyjnej, dlatego jej wysokość porównuje się z wartością budynku, a nie tylko wynajętej powierzchni – pożar rzadko zatrzymuje się na granicy lokalu.
Druga możliwość to zrzeczenie się regresu przez ubezpieczyciela wynajmującego wobec najemcy. Umowy najmu w parkach logistycznych i biurowcach często zawierają wzajemne zrzeczenia, ale zrzeczenie się regresu jest skuteczne wobec ubezpieczyciela dopiero wtedy, gdy uwzględnia je polisa.
Kaucja czy gwarancja – zabezpieczenie czynszu
Wynajmujący zwykle żąda zabezpieczenia: kaucji pieniężnej (często kilkumiesięczny czynsz) albo gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na tę kwotę. Gwarancja nie zamraża gotówki najemcy, ale kosztuje prowizję i obciąża jego limit gwarancyjny. Jak każda gwarancja ubezpieczeniowa, po wypłacie daje gwarantowi prawo żądania zwrotu od najemcy. Przed podpisem warto sprawdzić, czy umowa najmu dopuszcza gwarancję ubezpieczeniową, czy tylko bankową, i jakiego wzoru treści wymaga wynajmujący.
Checklista klauzul ubezpieczeniowych w umowie najmu
- Kto ubezpiecza budynek i czy najemca dostaje kopię polisy lub potwierdzenie ochrony.
- Kto ubezpiecza nakłady najemcy przed odbiorem i po odbiorze oraz według jakiej wartości.
- Wymagana suma gwarancyjna OC najemcy – na zdarzenie i w agregacie; czy uwzględnia ryzyko pożaru całego budynku.
- Wzajemne zrzeczenie się regresu: kogo dotyczy, czy wyklucza winę umyślną, czy wymaga potwierdzenia w polisach.
- Ubezpieczony dodatkowy – czy wynajmujący ma być wpisany do polisy OC najemcy.
- Obowiązki najemcy wynikające z ogólnych warunków ubezpieczenia (OWU) wynajmującego (zabezpieczenia, składowanie, przeglądy) – czy najemca je zna.
- Co się dzieje po zniszczeniu budynku: odbudowa, obniżenie czynszu, prawo wypowiedzenia.
- Zabezpieczenie czynszu: kaucja czy gwarancja, wysokość, okres ważności, warunki wypłaty.
- Termin przedstawienia dowodów ubezpieczenia i obowiązek ich odnawiania.
Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od zwrotu rzeczy (art. 677 KC) – to krótki termin, o którym strony często zapominają.
Czytaj dalej
Zobacz też
ArtykułPolisa OC w przetargu
Zamawiający może wymagać ubezpieczenia OC w przetargu jako warunku udziału (art. 115 PZP).
ArtykułZabezpieczenia w PZP
Zabezpieczenia w zamówieniach publicznych to wadium, zabezpieczenie należytego wykonania umowy i zaliczki.
ArtykułCesja polisy
Na czym polega cesja polisy na bank lub leasingodawcę?
ArtykułUbezpieczony dodatkowy i certyfikat
Ubezpieczony dodatkowy to kontrahent objęty cudzą polisą OC na wypadek własnej odpowiedzialności.
Pytania
Najczęstsze pytania
Czy najemca musi ubezpieczyć wynajmowany budynek?
Zwykle nie – budynek ubezpiecza właściciel. Najemca ubezpiecza nakłady, ruchomości, zapasy i swoją odpowiedzialność, w tym za szkody w wynajętym lokalu. Ostateczny podział wynika z umowy najmu, dlatego trzeba go w niej sprawdzić.
Czy wynajmujący może wymagać, żeby najemca miał OC na określoną sumę?
Tak. To częsty element umów najmu komercyjnego. Wymóg jest postanowieniem umownym – jego niespełnienie może być podstawą kar lub wypowiedzenia umowy, dlatego sumę warto porównać z polisą przed podpisem.
Kto ubezpiecza nakłady na adaptację lokalu?
Najczęściej najemca, bo to on poniósł wydatki – jako nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym. Umowa może jednak przewidywać, że po odbiorze nakłady stają się częścią budynku i ubezpiecza je wynajmujący. Ważne, by nie było okresu, w którym nikt ich nie ubezpiecza.