Ubezpieczenia dla deweloperów – inwestycja, OC, gwarancje
Deweloper jest inwestorem, zleceniodawcą generalnego wykonawcy i sprzedawcą lokali – każda z tych ról niesie inne ryzyka. Ciągną się one od etapu budowy do wygaśnięcia rękojmi wobec nabywców.
Aktualizacja:
- Tylko uprawnieni dystrybutorzy ubezpieczeń z listy partnerów
- Bezpłatnie i bez zobowiązania do zawarcia umowy
- Tylko ubezpieczenia działalności firm (B2B)
Krótka odpowiedź
Deweloper ponosi ryzyko zniszczenia budowy, szkód wyrządzonych sąsiadom i przechodniom, szkód w ukończonym budynku przed przekazaniem lokali oraz roszczeń nabywców z rękojmi. Typowa luka to okres między odbiorem budynku a wydaniem lokali, gdy ubezpieczenie budowy już wygasło. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza wpłaty nabywców, ale nie jest ubezpieczeniem dewelopera.
Ryzyka typowe dla branży
- Budowa Pożar, zalanie, wichura czy kradzież w trakcie robót. Nawet gdy roboty ubezpiecza generalny wykonawca, deweloper ponosi skutki opóźnienia sprzedaży.
- Odpowiedzialność inwestora Szkody w sąsiednich budynkach po wykopie i odwodnieniu, wypadki osób trzecich na terenie inwestycji, roszczenia z tytułu immisji.
- Okres po zakończeniu budowy Budynek odebrany, a lokale jeszcze nieprzekazane – szkoda w tym okresie obciąża dewelopera jako właściciela.
- Nabywcy Wady fizyczne lokali i części wspólnych ujawniające się latami, spory o odbiór i terminy.
- Finansowanie i kontrakt Wymagania banku, gwarancja zapłaty dla generalnego wykonawcy, odpowiedzialność zarządu spółki celowej.
Przykładowe szkody
Sytuacje przykładowe – o wypłacie w konkretnej sprawie decydują OWU i umowa.
- Pęknięcia u sąsiada Podczas odwodnienia głębokiego wykopu obniża się poziom wód gruntowych, a w sąsiedniej kamienicy pojawiają się rysy. Właściciele kamienicy kierują roszczenie do dewelopera jako inwestora i do wykonawcy. Odpowiedź zależy od tego, czyja polisa OC obejmuje szkody wynikające z wibracji, osiadania i obniżenia wód gruntowych – to w wielu OWU klauzula z podlimitem.
- Zalanie przed przekazaniem kluczy Dwa miesiące po odbiorze budynku pęka pion w lokalu, którego nikt jeszcze nie odebrał. Woda niszczy trzy lokale i korytarz. Ubezpieczenie budowy już wygasło, a nabywcy nie przejęli lokali. Bez ubezpieczenia budynku w okresie sprzedaży koszt napraw pokrywa deweloper, a regres do wykonawcy zależy od tego, czy pęknięcie wynikało z wady.
Szukasz ubezpieczenia dla firmy?
Wskaż rodzaj ubezpieczenia i podaj dane kontaktowe. Formularz wypełnisz w kilka minut.
Wymagania przepisów i kontrahentów
Składka na Fundusz nie jest składką ubezpieczeniową, a Fundusz nie pokrywa szkód dewelopera – zabezpiecza wpłaty nabywców, m.in. w razie upadłości dewelopera. Maksymalna wysokość składki to 1% wpłat przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym (art. 49 ust. 7).
Wobec nabywców deweloper odpowiada z rękojmi; przy wadach nieruchomości termin wynosi pięć lat od wydania (art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego). Wobec generalnego wykonawcy deweloper jako inwestor musi liczyć się z żądaniem gwarancji zapłaty za roboty budowlane – prawa do niej nie można wyłączyć umową (art. 649² KC). Banki finansujące inwestycję zwykle wymagają ubezpieczenia budowy i budynku z cesją praw na bank.
Rodzaje ochrony, które firmy z branży zwykle rozważają
| Ryzyko | Rodzaj ochrony | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Zniszczenie budowy | ubezpieczenie CAR/EAR | deweloper jako ubezpieczony, utrata zysku z opóźnienia sprzedaży |
| Szkody sąsiadów i osób trzecich | OC działalności | OC inwestora, wibracje i osiadanie, zbieg z polisą wykonawcy |
| Budynek przed przekazaniem lokali | ubezpieczenie budynku i lokalu firmy | ciągłość ochrony po wygaśnięciu CAR, pustostany |
| Zabezpieczenia kontraktowe | gwarancje ubezpieczeniowe | gwarancja zapłaty dla wykonawcy, gwarancja usunięcia wad od wykonawcy |
| Zarząd spółki celowej | ubezpieczenie odpowiedzialności członków zarządu (D&O) | roszczenia nabywców i wierzycieli, odpowiedzialność za zobowiązania spółki |
Zakres zależy od skali inwestycji, modelu realizacji i wymagań banku – ustala go uprawniony dystrybutor ubezpieczeń (partner) po analizie potrzeb.
Na co zwrócić uwagę w OWU
Najczęstszą luką jest okres przejściowy: CAR kończy się z odbiorem, a ubezpieczenie budynku zaczyna obowiązywać dopiero, gdy ktoś je zawrze. Polisy mienia mają często wymogi dla budynków niezamieszkanych lub wyłączonych z użytkowania (przeglądy, ogrzewanie, zamknięcie wody). W OC inwestora sprawdź relację z polisą generalnego wykonawcy – szkoda nie powinna utknąć między dwiema polisami, z których każda wskazuje na drugą. Wady budowlane i koszty ich usunięcia zwykle nie są objęte OC ani polisą mienia.
Pytania, które można omówić z partnerem:
- Kto jest ubezpieczonym w CAR – wykonawca, deweloper, bank?
- Od kiedy obowiązuje ubezpieczenie budynku i czy obejmuje lokale niesprzedane?
- Czy OC inwestora obejmuje szkody z odwodnienia, wibracji i osiadania gruntu?
- Jakie gwarancje deweloper otrzymuje od wykonawcy na okres rękojmi?
- Czy D&O obejmuje wszystkie spółki celowe w grupie?
Czym jest Asevra, a czym nie jest
Asevra jest portalem wiedzy – nie jest zakładem ubezpieczeń ani pośrednikiem i nie prowadzi dystrybucji ubezpieczeń. Asevra przekazuje zapytanie. Analizę potrzeb, doradztwo, propozycję ubezpieczenia i zawarcie umowy prowadzi partner.
Czytaj dalej
Zobacz też
BranżaTransport
Jakie ryzyka ma przewoźnik drogowy i czego wymagają od niego zleceniodawcy?
BranżaLogistyka i magazyny
Za co odpowiada operator logistyczny, gdy towar klienta spłonie, zginie albo zostanie uszkodzony?
BranżaSpedycja
Za co odpowiada firma spedycyjna, gdy ładunek zniknie albo przewoźnik zawiedzie?
BranżaPrzewóz osób
Co obejmuje OC pojazdu przy przewozie pasażerów, a czego nie?
Pytania
Najczęstsze pytania
Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zastępuje ubezpieczenie dewelopera?
Nie. Fundusz zabezpiecza wpłaty nabywców, a nie mienie ani odpowiedzialność dewelopera. Szkody w budynku, roszczenia sąsiadów czy wady lokali to ryzyka, których Fundusz nie obejmuje.
Kto ubezpiecza lokal po jego wydaniu nabywcy?
Z chwilą wydania lokalu ryzyko jego przypadkowej utraty lub uszkodzenia przechodzi na nabywcę (art. 548 § 1 KC). Odbiór techniczny nie musi oznaczać wydania, dlatego liczy się data przekazania lokalu, a części wspólne zwykle ubezpiecza później wspólnota mieszkaniowa. Deweloper pozostaje właścicielem lokali niesprzedanych i odpowiada z rękojmi za wady.
Czy nabywca może dochodzić od dewelopera kosztów wynajmu mieszkania zastępczego?
Może, jeśli wynikają z wady lub opóźnienia, za które deweloper odpowiada. To roszczenie z umowy – OC dewelopera zwykle nie pokrywa kosztów opóźnienia ani kar umownych.