Ubezpieczenia firmy zarządzającej nieruchomościami
Zarządca odpowiada za błędy w zarządzaniu cudzym budynkiem, a jednocześnie organizuje jego ubezpieczenie w imieniu wspólnoty lub właściciela. To dwie różne polisy – i dwa różne źródła sporów po szkodzie.
Aktualizacja:
- Tylko uprawnieni dystrybutorzy ubezpieczeń z listy partnerów
- Bezpłatnie i bez zobowiązania do zawarcia umowy
- Tylko ubezpieczenia działalności firm (B2B)
Krótka odpowiedź
Firma zarządzająca wspólnotami mieszkaniowymi, kamienicami czy budynkami biurowymi ma obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości – za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem. Budynek i część wspólną ubezpiecza natomiast wspólnota albo właściciel, a koszt tej polisy jest kosztem zarządu nieruchomością wspólną. Najwięcej sporów dotyczy przeoczonych przeglądów, zalań między lokalami i decyzji podjętych bez wymaganej uchwały.
Ryzyka typowe dla branży
- Błędy w zarządzaniu Przeoczony przegląd, spóźniona reakcja na awarię, nieprzedłużona polisa budynku, błąd w rozliczeniu mediów.
- Szkody w budynku Zalanie z pionu, pożar w piwnicy, zerwany dach – roszczenia mieszkańców i najemców wobec wspólnoty i zarządcy.
- Osoby trzecie Upadek na oblodzonym chodniku, spadający tynk lub sopel, uraz na placu zabaw.
- Pieniądze wspólnot Środki na rachunkach wspólnot, podmiana numeru rachunku w fakturze, nadużycie pracownika.
- Dane mieszkańców Ewidencja właścicieli, rozliczenia i korespondencja – wyciek lub przejęcie skrzynki.
- Podwykonawcy Firmy sprzątające, konserwatorzy, administratorzy techniczni – szkody wyrządzone przez zleconych wykonawców.
Przykładowe szkody
Sytuacje przykładowe – o wypłacie w konkretnej sprawie decydują OWU i umowa.
- Przegląd, którego nie było W budynku wspólnoty nie wykonano okresowej kontroli przewodów kominowych, a zarządca nie przypomniał o terminie. Po zatruciu tlenkiem węgla rodzina z mieszkania na trzecim piętrze dochodzi roszczeń od wspólnoty, a wspólnota – od zarządcy, zarzucając mu niewykonanie umowy.
- Zalanie z pionu Pęka pion wodny w części wspólnej i zalewa trzy mieszkania oraz lokal usługowy na parterze. Szkody w częściach wspólnych może pokryć polisa budynku wspólnoty w granicach OWU, a szkody w wyposażeniu lokali mogą pokryć polisy właścicieli albo OC wspólnoty. Jeśli awaria wynikła z zaniedbań w konserwacji, ubezpieczyciel może dochodzić zwrotu od zarządcy.
Szukasz ubezpieczenia dla firmy?
Wskaż rodzaj ubezpieczenia i podaj dane kontaktowe. Formularz wypełnisz w kilka minut.
Wymagania przepisów i kontrahentów
Minimalną sumę gwarancyjną polisy obowiązkowej, moment powstania obowiązku i karę za brak ubezpieczenia (art. 198e) opisujemy na stronie o OC zarządcy nieruchomości.
We wspólnocie mieszkaniowej właściciele mogą powierzyć zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Koszty zarządu obejmują m.in. ubezpieczenia (art. 14 pkt 3), a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli (art. 22 ust. 2). To, czy zarządca może sam zawrzeć lub zmienić polisę budynku, zależy więc od umowy i uchwał. Prawo budowlane zobowiązuje właściciela lub zarządcę obiektu do okresowych kontroli stanu technicznego (art. 62 ust. 1) i do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu (art. 61).
Rodzaje ochrony, które firmy z branży zwykle rozważają
| Ryzyko | Rodzaj ochrony | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Błędy w zarządzaniu | OC zarządcy nieruchomości | minimum ustawowe a liczba i wartość budynków w portfelu |
| Szkody wyrządzone przy czynnościach firmy | OC działalności | administrowanie techniczne, sprzątanie, odśnieżanie |
| Budynki wspólnot i właścicieli | ubezpieczenie budynków | ubezpieczający: wspólnota lub właściciel, suma w wartości odtworzeniowej |
| Szkody wyrządzone przez wykonawców | OC za podwykonawców | polisy firm sprzątających i konserwatorów |
| Pieniądze na rachunkach wspólnot | ubezpieczenie od nadużyć (crime) | podmiana rachunku, nadużycia pracowników |
| Dane mieszkańców i systemy | ubezpieczenie cyber | obowiązki z RODO, przejęcie poczty |
Zakres zależy od liczby i rodzaju zarządzanych obiektów oraz umów – ustala go uprawniony dystrybutor ubezpieczeń (partner) po analizie potrzeb. Ryzyka właściciela biurowców i hal omawiamy na stronie o ubezpieczeniach nieruchomości komercyjnych. Orientacyjną wartość odtworzeniową budynku można policzyć w kalkulatorze sumy ubezpieczenia – to wartość do weryfikacji, a nie ocena sumy w polisie.
Na co zwrócić uwagę w OWU
Obowiązkowe OC zarządcy ma ustawową sumę minimalną liczoną na wszystkie zdarzenia w roku, a firma z dużym portfelem budynków może ją szybko wyczerpać. Sprawdź też, czy polisa dobrowolna obejmuje czyste straty finansowe wspólnot (np. utracone dofinansowanie przez spóźniony wniosek) i szkody wyrządzone przez pracowników podwykonawców. W polisach budynków wspólnot liczą się definicje zalania i klauzula regresu – wiele OWU pozwala zrzec się regresu wobec zarządcy tylko po rozszerzeniu (zrzeczenie się regresu).
Pytania, które można omówić z partnerem:
- Czy suma OC zarządcy odpowiada liczbie i wartości zarządzanych nieruchomości, a nie tylko minimum ustawowemu?
- Czy polisa obejmuje osoby działające pod nadzorem zarządcy i zleconych wykonawców?
- Kto jest ubezpieczającym polisę budynku i czy umowa o zarządzanie określa obowiązek jej odnowienia?
- Czy polisa budynku zawiera klauzulę zrzeczenia się regresu wobec zarządcy?
- Czy środki wspólnot są objęte ochroną od nadużyć i podmiany rachunku?
Czym jest Asevra, a czym nie jest
Asevra jest portalem wiedzy – nie jest zakładem ubezpieczeń ani pośrednikiem i nie prowadzi dystrybucji ubezpieczeń. Asevra przekazuje zapytanie. Analizę potrzeb, doradztwo, propozycję ubezpieczenia i zawarcie umowy prowadzi partner.
Czytaj dalej
Zobacz też
BranżaProdukcja
Skąd biorą się największe szkody w zakładzie produkcyjnym i jak się je ubezpiecza?
BranżaPrzemysł spożywczy
Jakie szkody zdarzają się w zakładach spożywczych i jak się je ubezpiecza?
BranżaGospodarka odpadami
Jakie ryzyka ma firma zbierająca i przetwarzająca odpady?
BranżaBudownictwo
Jakie szkody zdarzają się na budowie i jakich polis oraz gwarancji wymagają od wykonawcy inwestorzy?
Pytania
Najczęstsze pytania
Kto płaci za ubezpieczenie budynku wspólnoty – zarządca czy właściciele?
Właściciele lokali. Ubezpieczenia należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 pkt 3 ustawy o własności lokali), finansowanych z zaliczek właścicieli. Zarządca organizuje polisę w imieniu wspólnoty, zgodnie z umową i uchwałami.
Czy zarządca odpowiada za szkodę, gdy polisa budynku wygasła?
Może odpowiadać, jeśli umowa o zarządzanie lub uchwała zobowiązywała go do odnowienia polisy, a wspólnota poniosła przez to szkodę. Takie roszczenie dotyczy błędu w zarządzaniu – zakres jego pokrycia zależy od polisy OC zarządcy.
Czy przepisy wymagają OC od firmy wykonującej konserwację budynku?
Przepisy nie nakładają na nią obowiązkowego OC. Firma wykonująca tylko konserwację i drobne naprawy na zlecenie zarządcy nie jest zarządcą w rozumieniu ustawy, ale odpowiada za szkody przy swoich pracach. Zarządcy wymagają zwykle od takich firm OC działalności i wpisują sumę do umowy.