Ubezpieczenia nieruchomości komercyjnych – biura, hale
Właściciel biurowca, hali czy centrum handlowego ubezpiecza budynek, ale jego przychód zależy od najemców, a odpowiedzialność – od stanu dachu, elewacji i chodnika. Ubezpieczenie budynku to więc tylko jedna z kilku warstw ochrony.
Aktualizacja:
- Tylko uprawnieni dystrybutorzy ubezpieczeń z listy partnerów
- Bezpłatnie i bez zobowiązania do zawarcia umowy
- Tylko ubezpieczenia działalności firm (B2B)
Krótka odpowiedź
Właściciele biurowców, hal, magazynów i obiektów handlowych ubezpieczają budynek od pożaru i żywiołów, przychód z czynszów na wypadek przerwy po szkodzie oraz odpowiedzialność za stan obiektu wobec najemców i przechodniów. Szczególne dla branży jest to, że szkoda wywołana przez jednego najemcę może zatrzymać czynsze od pozostałych, a spór o to, czyja polisa płaci, rozstrzygają zapisy umów najmu.
Ryzyka typowe dla branży
- Budynek Pożar, zalanie, huragan, ciężar śniegu na dużym dachu, przepięcia w instalacjach.
- Utrata czynszu Po szkodzie najemcy mogą przestać płacić czynsz za niezdatną do użytku powierzchnię lub odejść.
- Odpowiedzialność właściciela Spadające sople i elementy elewacji, oblodzony chodnik, awaria windy, zalanie lokalu najemcy.
- Instalacje techniczne Windy, klimatyzacja, kotłownie, instalacje tryskaczowe – awarie i szkody wodne.
- Pustostany Niewynajęte powierzchnie i budynki wyłączone z użytkowania – wandalizm, kradzież instalacji, zamarznięcie rur.
- Najemcy i umowy Czyja polisa płaci, kto ma prawo do regresu, jakie sumy wpisano w umowach najmu.
Przykładowe szkody
Sytuacje przykładowe – o wypłacie w konkretnej sprawie decydują OWU i umowa.
- Sopel na parkingu Odwilż po obfitych opadach śniegu: z krawędzi dachu biurowca spadł nawis lodu i uszkodził dwa samochody na parkingu przed budynkiem. Właściciele aut kierują roszczenia do właściciela budynku. Odpowiedzialność za oderwanie się części budowli opiera się na art. 434 KC, a roszczenie może pokryć OC właściciela nieruchomości.
- Pożar u najemcy i utrata czynszu W hali magazynowej z trzema najemcami pożar wybuchł w części wynajmowanej przez jednego z nich. Odbudowa trwała osiem miesięcy, a dwaj pozostali najemcy przestali płacić czynsz za uszkodzone moduły. Ubezpieczyciel budynku po wypłacie odszkodowania rozważa regres do najemcy, który spowodował pożar.
Szukasz ubezpieczenia dla firmy?
Wskaż rodzaj ubezpieczenia i podaj dane kontaktowe. Formularz wypełnisz w kilka minut.
Wymagania przepisów i kontrahentów
Prawo budowlane zobowiązuje właściciela lub zarządcę do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu przy działaniu sił natury (art. 61) i do okresowych kontroli stanu technicznego. Budynki o powierzchni zabudowy ponad 2000 m² i obiekty o powierzchni dachu ponad 1000 m² kontroluje się co najmniej dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3). Właściciel nieruchomości uprząta też błoto, śnieg i lód z drogi dla pieszych położonej wzdłuż nieruchomości (art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Brak protokołów kontroli i zaniedbania w utrzymaniu to częsty argument w sporach o szkody.
Zarządcy nieruchomości mają obowiązkowe OC zarządcy nieruchomości, które obejmuje skutki błędów w zarządzaniu, a nie sam budynek. Banki finansujące nieruchomość wymagają ubezpieczenia mienia w wartości odtworzeniowej, cesji praw z polisy i często utraty czynszu. Umowy najmu przenoszą z kolei na najemców obowiązek OC i ubezpieczenia ich wyposażenia (ubezpieczenie w umowie najmu).
Rodzaje ochrony, które firmy z branży zwykle rozważają
| Ryzyko | Rodzaj ochrony | Na co zwrócić uwagę |
|---|---|---|
| Pożar, zalanie, żywioły budynku | ubezpieczenie budynku firmowego | wartość odtworzeniowa, pustostany, cesja na bank |
| Utrata czynszu po szkodzie | utrata zysku | czynsz jako przedmiot ubezpieczenia, okres odbudowy |
| Szkody osób trzecich i najemców | OC działalności | OC właściciela nieruchomości, zimowe utrzymanie |
| Windy, wentylacja i klimatyzacja, kotłownie | ubezpieczenie maszyn od awarii | dozór techniczny, umowy serwisowe |
| Błędy w zarządzaniu | OC zarządcy nieruchomości | obowiązkowe minimum a skala portfela |
| Regres do najemcy po szkodzie | zrzeczenie się regresu w polisie | zgoda ubezpieczyciela i zapis w umowie najmu |
Zakres ochrony ustala uprawniony dystrybutor ubezpieczeń (partner) po analizie potrzeb. Orientacyjną wartość odtworzeniową budynku i działanie niedoubezpieczenia można policzyć w kalkulatorze sumy ubezpieczenia – to wartość do weryfikacji, a nie ocena sumy w polisie.
Na co zwrócić uwagę w OWU
- Suma ubezpieczenia – przy wartości księgowej lub rynkowej zamiast odtworzeniowej grozi niedoubezpieczenie i zasada proporcji.
- Pustostany – budynki lub ich części nieużywane dłużej niż okres z OWU wymagają zgłoszenia i dodatkowych zabezpieczeń.
- Terroryzm, strajki, zamieszki – w wielu OWU wyłączone albo objęte osobną klauzulą z limitem.
- Mienie najemców – nakłady najemców i ich wyposażenie zwykle nie wchodzą do polisy właściciela.
Co przygotować:
- Opis obiektów: powierzchnia, konstrukcja, rok budowy, wartość odtworzeniowa.
- Struktura najmu: najemcy, ich działalność, roczne przychody z czynszów.
- Protokoły okresowych kontroli i zabezpieczenia przeciwpożarowe.
- Wymagania banku i zapisy ubezpieczeniowe z umów najmu.
Te informacje omawia się z partnerem – w formularzu wystarczą dane firmy i kontaktowe.
Czym jest Asevra, a czym nie jest
Asevra jest portalem wiedzy – nie jest zakładem ubezpieczeń ani pośrednikiem i nie prowadzi dystrybucji ubezpieczeń. Asevra przekazuje zapytanie. Analizę potrzeb, doradztwo, propozycję ubezpieczenia i zawarcie umowy prowadzi partner.
Czytaj dalej
Zobacz też
BranżaWarsztaty samochodowe
Kto płaci, gdy auto klienta spłonie w warsztacie albo koło odpadnie po wymianie opon?
BranżaOchrona i sprzątanie
Za co odpowiada firma sprzątająca i agencja ochrony w obiekcie klienta?
BranżaZarządzanie nieruchomościami
Jakie ryzyka ma firma zarządzająca wspólnotami i budynkami?
BranżaProdukcja
Skąd biorą się największe szkody w zakładzie produkcyjnym i jak się je ubezpiecza?
Pytania
Najczęstsze pytania
Czy polisa budynku obejmuje utracony czynsz po pożarze?
Zwykle nie. Ubezpieczenie budynku pokrywa koszt odbudowy, a utracony czynsz wymaga osobnego ubezpieczenia utraty czynszu lub utraty zysku, powiązanego ze szkodą w ubezpieczonym budynku.
Kto odpowiada za oblodzony chodnik przed biurowcem wynajętym w całości jednej firmie?
Ustawa nakłada obowiązek na właściciela nieruchomości, ale umowa najmu lub zarządu może przenieść wykonanie go na najemcę lub zarządcę. Wobec poszkodowanego decydują okoliczności i to, kto faktycznie odpowiadał za utrzymanie.
Czy ubezpieczyciel budynku może żądać zwrotu odszkodowania od najemcy?
Tak – po wypłacie przechodzi na niego roszczenie właściciela wobec sprawcy szkody (art. 828 KC). Dlatego w umowach najmu pojawia się zrzeczenie się regresu, które wymaga uzgodnienia z ubezpieczycielem.